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当前农村土地流转存在的问题
作者: 向华波   发布时间: 2018-12-29 12:17:05

荆门中院民三庭在涉农案件审理中发现,农村土地流转纠纷存在以下几个问题应予重视。

一是农村土地向外流转纠纷占比较高,群体性诉讼比例较大。近年来,农村土地频繁向集体经济组织成员以外流转,包括集体经济组织向外流转和农村家庭承包经营户向外流转2种情况。此类流转一般涉及土地面积较大、承包经营户较多、法律关系复杂,且在流转过程中存在诸多合约缺陷,极易引发纠纷,进而形成群体性诉讼。

二是农村集体经济组织成员之间的土地流转缺乏必要的约定内容。农村集体组织成员之间的土地流转一般以互换和转包两种方式为主,大多采取口头约定的方式,少数签订了书面协议。在承包土地互换过程中,双方以指定地块进行互换,多数情况下对土地面积、用途和双方权利、义务等重要内容没有明确约定,且未在集体经济组织中登记备案。一旦涉及农业补贴、土地征用和边界划定等问题,互换一方就会以面积不等、约定不明等理由要求返还,进而产生纠纷。

三是土地承租方诚信意识淡薄。一些农业公司实力不足,租赁土地采取浮动式租金的方式,即以当年国家公布的谷物价格为标准,按照每亩每年若干斤谷物的方式计算,每年固定期间支付土地租金,农业公司在遇到经营困难的情况时,优先采取拖欠土地租金的方法维持公司经营生存,损害土地出租方的利益。有的农业公司以农业生产为幌子租赁土地后,通过损害土地的违法方式谋取公司利益,在解除租赁合同和受到处罚后无力恢复土地原貌,有的经营者甚至采取“一走了之”的方式躲避判决义务,案件审理和执行难度较大。

为此,提出如下三点建议:一是建议土地主管部门颁布农村土地流转的规范性指导意见。制定农村土地流转合约模板,明确农村土地流转合约关于土地面积、土地边界、流转期限、土地用途、租金收益等条款,并逐级下发至区县、街镇土地管理部门和村居委,为农村土地流转提供参照;制定土地符合耕种标准,完善土壤性质、土壤来源、土层厚度、元素含量、有害物质含量等明细标准,为土地恢复标准提供依据。二是建议建立农村土地流转保证金制度。参照工程建设保证金制度,各区县土地管理部门结合地区实际,建立农村土地流转保证金管理规范。针对大面积土地流转合约,由承接方向指定银行账户缴纳农村土地流转保证金,并明确保证金起缴标准、土地单亩保证金额和银行账户管理规则等,进一步规范土地承接方的行为。三是建议加强对农业公司的管理。建立农业公司准入制度,严格审查农业公司的设立资质、技术条件、经营能力和经营范围,确保农业公司依法诚信经营。

 


编辑:王义进
文章出处:荆门中院民三庭

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