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连环转租的法律责任
作者: 民三庭   发布时间: 2014-12-22 09:00:03

   

   甲、乙签订《房屋租赁合同》,甲将其所有的房屋租赁给乙经营,期限为一年,租赁期内未经甲书面同意,乙不得将房屋转租。合同签订后,甲依约将房屋交付给乙,乙依约给付甲租金。履行两个月后,乙未经甲同意,与丙签订《房屋转租合同》,乙将其已承租的甲所有的房屋转租给丙,租期自合同签订之日起至甲、乙约定的租赁期限届满之日止,租金亦按甲、乙约定的标准计算。同时约定租赁期间未经乙同意,丙不得将房屋转租。后丙未经甲、乙同意,与丁口头约定,将本案所涉房屋转租给丁。丁对该房屋进行了装修。甲、乙约定的租赁期限届满后,丁仍在本案所涉房屋内经营。甲无法收产,将乙、丙、丁共同诉至法院,要求丁立即从房屋中搬出,并给付租赁期限届满后的房屋使用费,乙、丙承担连带责任。

   第一,关于丙与丁之间转租合同的效力。转租是指承租人不退出租赁合同关系,而将租赁物出租给他人使用、受益。根据《合同法》第224条规定,承租人将租赁物转租他人的,必须经出租人同意。由此,我国采用的是限制主义立法模式。出租人同意后,承租人将租赁物转租他人的,转租合同有效。在承租人未经出租人同意,将租赁物转租给次承租人,对承租人与次承租人之间的租赁合同效力的认定,司法实践中存在分歧。笔者认为,转租合同在承租人与次承租人之间达成合意时,合同已经成立,由于未经出租人同意,应认定合同尚未生效。如果出租人行使追认权,则转租合同应认定为有效,如果出租人拒绝追认,应认定合同无效。

   第二,关于甲要求丁交付租赁房屋的处理。甲系本案所涉房屋的所有权人,对该房屋享有占有、使用、受益、处分的权利。作为出租人,有收取租金、在租赁合同约定的租赁期限届满后收回租赁房屋等权利。依法成立的合同,对合同双方当事人具有法律约束力。租赁期限届满,承租人应当返还租赁物。租赁房屋被转租的,就出租人与次承租人的关系而言,次承租人的租赁权不能对抗出租人。房屋租赁合同约定的租赁期限届满,出租人有权要求次承租人返还租赁房屋。乙在租赁甲房屋两个月后,将租赁房屋转租给丙,丙在转租后又将该房屋转租给丁,现丁在转租合同租赁期限届满后,仍在该房屋内进行经营,甲作为房屋的所有权人,有权要求房屋的占有人返还租赁房屋。

   第三,关于租赁期限届满后的房屋使用费承担。本案涉及到连环转租的法律责任,对于二次转租,在多数问题上都可以比照转租处理。根据司法解释,房屋租赁合同履行期限届满,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,法院应予支持。丁在原房屋租赁合同及转租合同租赁期限届满后,仍实际占有、使用甲所有的房屋,对丁逾期腾房给甲造成的房屋使用费损失,应当由丁承担。作为承租人的乙及次承租人的丙对甲的房屋使用费损失是否承担责任?笔者认为,乙未经甲同意,将房屋转租给丙,丙未经甲、乙的同意,又将房屋转租给丁,致使在房屋租赁合同约定的租赁期限届满,甲无法及时收产,乙、丙的擅自转租行为系严重违约行为,其应对甲的房屋使用费损失承担赔偿责任。房屋租赁合同租赁期限届满后,承租人逾期退房的,出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的,出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失,承租人承担连带赔偿责任。因此,甲的房屋使用费损失,应当由乙、丙承担连带赔偿责任。

   第四,关于房屋装修损失的责任承担。本案中,丁对该房屋进行了装修,甲要求让房,丁就存在着装修损失。丁与丙存在合同关系。在该关系成立之前,丙有义务向丁如实陈述有关情况。丙既不是房屋的产权人,也不是房屋的承租人,其对于租赁房屋的处分是非法的。根据《合同法》第42条的规定,丙未告知丁有关与乙租赁关系,属于隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,同时也违背了诚实信用原则。丁基于对丙的信任才承租房屋,为经营而进行了装修,产生一定的投入。现在由于房屋所有权人要求腾房,而丙、丁之间的租赁关系到无法对抗房屋所有权人基于物权提出的要求,从而使投入变成损失。因此丙应对丁的损失承担赔偿责任。


编辑:李胡兵
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