近年来住宅小区物业管理纠纷快速增长，经过分析，物业管理主要存在以下四个方面的问题亟待规范：

一是物业公司未尽管理义务的责任亟待明确。物业管理条例规定，对物业管理区域违反有关治安、环保、物业装饰和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理公司应当制止，并及时向行政管理部门报告。实践中，部分物业管理公司对业主违规饲养宠物、违章搭建、阻塞消防通道等问题，往往以没有强制管理权为由不作为，没有采取有效措施制止相关违法行为，致使问题长期得不到解决。

二是前期物业管理监督程序缺失。前期物业管理公司由房产开发企业选任，有些本身就是房产开发企业分公司或子公司。在业主委员会成立前，业主只能接受前期物业管理公司的服务，缺乏对物业管理公司的监督管理权，致使部分物业管理公司服务意识淡薄，拒不公布小区公共收益、公摊费明细等财务状况，不作为乱作为问题突出。部分开发商甚至将物业维修、交房、房产登记等义务转交物业管理公司承担，以规避自身责任。业主在接房后，对于交房过程中的问题，多以拒交物管费的方式表达不满加剧纠纷。

三是利用物业共用部位、共用设施从事经营活动未履行必要程序。物业管理条例规定，利用物业共用部位、共用设施从事经营活动，应当征求相关业主、业主大会和物业管理公司同意。实践中，部分物业公司未经小区业主许可，擅自将小区公共区域出租设立摊位、广告展示、临时停车等，获取的收益未在小区公示，也未用于全体业主。在业主委员会不作为的情况下，业主往往通过拒交物管费等方式表示不满。

四是基层组织监管力度有待加强。由于缺乏监管依据等多方面原因，街道社区等基层组织，未能充分参与指导物业管理工作和协调处理物业管理纠纷，就业委会的成立、补选、改选等涉及业主切身利益的事项缺乏足够话语权。就业委会履职不力、怠于履职等情形，也缺乏有效的干预措施。

对此，建议：一是加大对物业资质审查和从业行为监督管理力度，对未达标物业管理公司及时进行公示并启动后续处理程序，推动建立物业服务第三方评估、物业服务定价机制，营造优胜劣汰的良性市场竞争环境。二是完善物业管理条例等相关立法和物业管理服务合同，明确物业管理公司制止及配合有关部门处置小区范围内违规违法行为的法律责任、社会责任和合同责任，维护社区的公共利益。三是加强居委会对业委会的指导监督，规范业委会成立、补选、改选程序，监督物业管理公司依法依约履行职责。四是建立多元化纠纷解决机制，将人民调解、行业组织调解、行政调解引入物业纠纷化解，从源头上实质化解纠纷。